成功案例

房屋买卖合同的履行约定不明或未约定,应按交易习惯执行

作者:靳双权 来源:找法网 日期:2018年01月10日

 
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告诉称


杨涵诉称:2010年4月18日,我与杜海飞就7号房屋签订房屋买卖合同,约定将我所有的房屋及附属设施以253万元的价格出售给杜海飞。合同签订后,杜海飞不但没有按约补足定金及房款,还将我诉至昌平法院,庭审时我认可只要杜海飞愿意给钱买房,我同意将房屋卖给杜海飞,后昌平区法院判令我协助杜海飞办理过户手续。判决生效后,我多次要求杜海飞给付购房款,杜海飞均逃避责任不予给付。2014年5月10日,杜海飞向昌平法院打款230万元,对于剩余款项拒不支付。综上,为了维护我的合法权益,故诉至法院,请求判令: 1、杜海飞给付剩余购房款13万元;2、杜海飞按合同约定承担违约金,具体分为两笔,第一笔从2011年8月29日起至2014年4月10日止,以243万为基数,按每日万分之三计算,共计694008元,第二笔从2014年4月11日起至实际支付之日止,以13万为基数,按每日万分之三计算;3、杜海飞按合同约定支付我为追索债权支出的律师费20000元。


2、被告辩称


杜海飞辩称:认可13万元房款本金。我没有违约,不存在支付违约金的问题。购房款13万元是预扣的维修费用,因为交房后出现很多问题,而房屋交付时维修基金没有过户到我的名下。一方面,房屋损害的很严重,需要维修;另一方面,房屋漏水给隔壁邻居造成了损失,我也因此支付了赔偿金。同时,杨涵还欠物业管理费和维修基金等,这些都要我来负担。因此我预扣了损失13万元。对于律师费,没有依据,不予认可。


二、法院查明


2010年4月18日,杨涵(出卖人)的代理人杨秦与杜海飞(买受人)签订了《北京市房屋买卖合同》,合同约定:出卖人所售房屋7号,建筑面积共150.05平方米,房屋成交总价为2530000元。其中,成交价格为550000元,附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款1980000元。买受人在签订本合同时支付定金200000元。双方同意自合同签订之日起四十个工作日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在过户之后的三个工作日将房屋交付给买受人。付款方式为一次性付款。签合同当天买受人见到出卖人授权委托书后支付出卖人购房定金20万元整(冲减总房款);经出卖人、买受人双方协商,于2010年6月1日前去昌平区建设委员会办理上述房屋立契过户手续。关于违约责任的约定如下:逾期超过15日后,合同的另一方要求继续履行合同的,自约定的履行期限届满之日起至实际履行之日止,违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金,合同继续履行。出卖人或买受人任何一方违约,违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外,还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费(但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%)。


合同签订后,杜海飞向杨涵的代理人杨秦交纳购房定金10万元。后因房屋未能按时办理产权转移过户登记,杜海飞于2011年将杨涵诉至法院,要求杨涵继续履行产权过户义务并支付1万元违约金。法院判决杨涵协助杜海飞办理产权过户手续并驳回了杜海飞的其他诉讼请求。


另查,2013年杨涵以杜海飞下落不明,拒绝履行房屋产权过户手续且拒绝缴纳剩余购房款为由,认为杜海飞已构成根本违约将其诉至法院,请求判令解除房屋买卖合同。法院判决驳回杨涵的诉讼请求。后杨涵不服上诉。北京市第一中级人民法院于2014年3月19日判决驳回上诉,维持原判。


再查,房屋于2014年4月8日通过法院强制执行过户到杜海飞名下,杜海飞于2014年4月10日将230万元购房款汇入法院账户,法院已经将该笔购房款发还给杨涵。


庭审中,杨涵出具了一张2万元的律师费发票。


三、法院判决


1、杜海飞支付杨涵剩余购房款十三万元和律师费二万元;


2、杜海飞支付杨涵逾期付款违约金,违约金的计算方法是以十三万元为基数,按照日万分之三的标准,从二〇一四年四月十一日起至实际支付之日止;


3、驳回杨涵的其他诉讼请求。


四、律师点评


房产律师靳双权认为:


《合同法》第61条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人对合同内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中,杨涵与杜海飞签订的《北京市房屋买卖合同》中关于购房款的支付时间约定不明确,双方又无法达成一致意见,虽然经过多次诉讼,但是,对何时支付购房款项并未确定。根据交易习惯,杜海飞应该在房屋过户后支付剩余购房款。房屋已经于2014年4月8日通过司法强制执行程序过户登记到杜海飞名下,杜海飞应在产权过户后的合理时间内给付杨涵剩余购房款243万元,但是,杜海飞仅在2014年4月10日支付购房款230万元,故对于杨涵主张剩余购房款13万元,法院予以支持。杜海飞未在过户登记之后将剩余13万元房款支付给杨涵,应该按照双方约定承担违约金,现杨涵要求其按照未付款为基数、日万分之三的标准支付违约金,理由正当,法院予以支持。房屋未过户登记之前,杨涵要求杜海飞按照未付款243万元为基数、日万分之三的标准支付违约金,缺乏法律依据,法院不予支持。杨涵主张的律师费,符合双方合同约定,故对其该项主张法院予以支持。杜海飞关于应该扣除相关费用13万元的辩解,法院不予采信。


以上内容由靳双权律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电靳双权律师。

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