成功案例

点评一起借名购买经适房合同有效案件

作者:靳双权 来源:找法网 日期:2018年01月12日

 

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

2014年4月,蒋某起诉称:我与吕某系多年朋友。吕某的母亲曾在胡同X号承租私房一间,2004年5月吕某获得上述私房腾退补贴后,便购买了一套二手房。同年10月房管部门为吕某开具承租人购房证明书,其已没有经济能力再购买,故其将购房证明书给了我,由我出资购买X号房屋,吕某承诺协助我办理过户手续。2005年1月28日,我代吕某与开发商签订《商品房买卖合同》,购买了涉案房屋,从选房到签订购房合同吕某都没有参与,购房合同中买受人“吕某”的签字也是我书写。签订购房合同后,我支付了购房款,并于2006年1月25日入住房屋至今。房屋所有权证的颁发日期为2007年9月27日,至今已满5年,具备上市交易条件,可以过户交易。现我起诉,要求吕某配合我将涉案房屋的所有权过户至我名下。

二、被告辩称

吕某称:涉案房屋是我的合法财产,所有权归我所有。房屋来源是我父母的私房腾退后,获得购买经济适用房资格后购买。蒋某在另案中认可为我垫付购房款,故双方应为债权债务关系,其不应因此主张所有权。假设双方存在借名购房,因为涉案房屋为经济适用房,借名购买经济适用房属于违反强制性规定,故借名合同应属无效。蒋某已自行购买2号房屋,其无权再购买经适房。蒋某从未给我任何款项。

三、第三人述称

第三人张某述称:涉案房屋属于我与吕某婚后取得,属于夫妻共同财产,故我的诉讼地位应为被告。我与吕某共同申请购买了涉案房屋,后我支付了部分首付款,也偿还了部分贷款,蒋某对房屋的出资属于垫付。无论蒋某与吕某之间是否存在借名买卖关系,因我对此不知情、不同意,故都应属于无权处分。我不同意进行过户。蒋某没有向吕某支付对价,房屋也没有过户,故蒋某不构成善意取得。蒋某04年也购买了一套经适房,其已无购买经适房资格;我与吕某因感情不合分居,分居期间吕某与蒋某进行一系列诉讼,二人恶意串通,通过诉讼的方式转移财产。

四、审理查明

2005年1月28日,吕某作为买受方、北京市X总公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》。双方约定:出卖人向买受人出售涉案房屋,房屋建筑面积57.76平方米,总价款216022元;购房定金3万元、首付款36022元,余款15万元以公积金贷款方式支付。蒋某、吕某均表示该合同落款处买受人“吕某”字样系蒋某代签。

2005年3月31日,吕某、张某作为借款人与贷款人交通银行、担保人北京市住房贷款担保中心签订《贷款借款合同》,约定吕某、张某获取贷款15万元用于购买涉案房屋。

蒋某支付涉案房屋的购房首付款67070元;并由蒋某以现金存入吕某账户的方式偿还购房贷款。2006年1月25日,涉案房屋交付后,吕某于当日将房屋交予蒋某使用,蒋某使用该房屋至今。2008年12月17日,由蒋某出资将上述贷款提前清偿。现有关买卖涉案房屋、办理贷款的资料原件均在蒋某处。

2007年9月27日,涉案房屋登记至吕某名下,该房屋性质为经济适用住房。

五、法院判决

吕某协助蒋某将X号房屋过户至蒋某名下。

六、北京房产律师靳双权点评

蒋某与吕某就双方之间是否存在借名买房,各执一词。根据查明的事实,涉案房屋的买卖合同虽记载买受人为吕某,但该合同中的“吕某”字样实际由蒋某代签,蒋某支付了该房屋的首付款及全部贷款,自房屋交付之日起即实际使用该房屋,且有关买卖该房屋的相关资料原件均在蒋某处,故可认定蒋某与吕某形成借名买卖关系。

吕某称蒋某代为垫付购房款,证据不足。因该房屋买卖合同签订时间系在北京市经适房相关规定出台之前,且涉案房屋登记至吕某名下的时间距今已满5年,故该借名买卖关系合法有效。

提示:北京市建委于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称,对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房,在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可以按市场价格出售。

以上内容由靳双权律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电靳双权律师。

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